Preguntas Frecuentes Sobre el Proyecto “Tacherra Ranch” Y otros proyectos de BCLT
1. ¿Es cierto que BCLT planea desarrollar vivienda temporal en zonas pantanosas dentro de Tacherra Ranch?
No. El Parque RV no se ubicará en zonas pantanosas. Tendrá pantano a su alrededor, sin embargo, cumplirá con la normativa requerida. BCLT ajustó el plan de sitio en base a comentarios del Comité de Acción Ambiental de West Marin para mitigar cualquier impacto negativo potencial a los pantanos.
2. ¿BCLT solicitó este permiso de emergencia, o fue solicitado de parte del condado?
El condado de Marin declaró una emergencia de salud y seguridad impulsado por hacer cumplir las violaciones al código, y contrató a consultores de planeación a fin de ingresar un permiso de emergencia costera poniendo a BCLT como solicitante del registro. Siguiendo el liderazgo del condado, diseñaremos tanto un proyecto de vivienda de emergencia como uno permanente, ambos alineados con nuestro objetivo común de no desplazamientos.
3. ¿Cómo aseguran que esta solución temporal no se tornará en una solución permanente?
Estas viviendas temporales para la comunidad de residentes Tacherra Ranch han sido aprobadas bajo un permiso de emergencia. Se requeriría de un permiso por separado para permanecer en el sitio más allá del término concedido en el permiso de emergencia, y BCLT no tiene interés en obtener ese otro permiso. Estamos además limitados por los permisos de agua de 160 y 130 Mesa Rd., que dan a BCLT el agua suficiente para dar servicio a la población residente actual. Estos derechos de agua servirán al parque RV de emergencia hasta al momento en que BCLT solicite la transferencia de esos derechos de agua para dar servicio a la misma población en un desarrollo permanente de vivienda económica. No hay suficiente agua autorizada para servir a la población residente tanto en el desarrollo temporal como en el permanente al mismo tiempo, ni BCLT tiene interés de hacerlo.
4. Pareciera que BCLT tendrá RVs/tráileres con capacidad de albergar a mucha más gente que los residentes actuales que intenta reubicar. ¿Cómo puede asegurar BCLT que esta solución de emergencia para ayudar a 60 personas aproximadamente no se convertirá en mucha, mucha más gente?
El Condado de Marin le requirió a BCLT sobre- planificar las capacidades de la fosa séptica y el sitio hasta una carga máxima, resultando en la apariencia de poder servir a un mayor número de personas que los que actualmente residen en el rancho. Sin embargo, BCLT está limitado por el volumen de agua disponible en el sitio.
Hemos realizado varios conteos de la población en momentos específicos, verificando esta información con otras agencias. Este conteo concluirá como parte de los convenios de compra y venta. Cualquier otro cambio demográfico ocurrirá solamente en base a nacimientos o decesos.
Como organización, BCLT está comprometida a proveer vivienda provisional a todos los residentes actuales de Tacherra Ranch, pero ninguna de estas viviendas quedará liberada tras desocuparse.
5. Todos recordamos las severas restricciones de agua que este lugar sufrió durante la pandemia; a pesar de tener un año húmedo excelente, se esperan nuevas sequías. ¿Cómo se verá afectada nuestra ya limitada provisión de agua por esta solución propuesta?
BCLT ha demostrado consistentemente un manejo y administración responsables de nuestros escasos recursos de agua a lo largo de todas las propiedades de las que es responsable. De las cuatro propiedades que la organización administra o posee actualmente, el uso promedio de agua durante los últimos 12 trimestres es de 21 galones de agua por persona al día. En comparación, según la Agencia de Protección Ambiental de los EEUU (U.S. Environmental Protection Agency), el promedio de consumo de agua por ciudadano de los EEUU es de 82 galones de agua al día.
Los residentes de Tacherra Ranch, quienes conforman menos del 4% de la población de Bolinas, han sido también conservadores y responsables en nuestro limitado acceso al agua, utilizando por debajo de 25 galones de agua al día por persona en promedio durante los últimos 12 trimestres. El uso futuro de este recurso comunitario se basa en su uso histórico. Hablamos de las mismas personas utilizando la misma agua.
Hace dos años, cuando BCPUD enfrentó la peor sequía en la historia, no hubo necesidad de racionar el uso del agua dada la admirable reducción en su consumo por parte de la comunidad entera. Los residentes del rancho participaron completamente en dichos esfuerzos. En caso que las condiciones de sequía empeoraran más allá de los niveles históricos y que la comunidad de Tacherra Ranch se viera sujeta a raciones/tandeos de agua, la comunidad de Tacherra Ranch también se sujetaría al mismo reglamento de emergencia de BCPUD. BCLT está comprometida con la adaptación climática y promover soluciones holísticas en conjunto a fin de superar los desafíos más y más complejos que enfrenta nuestra comunidad. Como beneficio público, BCLT ha invertido cerca de $100,000 (USD) para desarrollar un pozo en 31 Wharf Rd. BCPUD lidera el esfuerzo de analizar y autorizar el pozo para uso de emergencia de nuestra comunidad entera. BCLT transmite cualquier pregunta referente a este pozo y sus potenciales pasos a seguir al personal capacitado de BCPUD.
6. ¿El desarrollo propuesto en Tacherra Ranch pone en riesgo la moratoria de agua desde el punto de vista de creación de antecedentes legales?
No. Este desarrollo está en conformidad directa con la moratoria de agua y su agencia ejecutora. No hemos solicitado ninguna dispensación especial que no haya sido autorizada previamente por los reglamentos de BCPUD, y nuestra solicitud se realizó en total conformidad con los reglamentos de BCPUD. Aplaudimos a los miembros actuales y eméritos de la junta de BCPUD por el diálogo abierto en el que hemos participado en relación con la moratoria de agua y sus deficiencias; remitimos a ellos toda pregunta relacionada con este asunto.
7. Recientemente hubo un gran cambio depersonal. ¿Pueden explicar cuál es el estado actual del personal de BCLT?
Arianne Dar decidió jubilarse y Annie O’Connor fue contratada por la Junta de Directores de BCLT para reemplazarla como Directora Ejecutiva de tiempo completo. Leilani Fraser fue promovida a Directora Administrativa a tiempo parcial. Maalis será transferido a un puesto de reciente creación como Gerente de Proyectos a tiempo parcial, y BCLT busca actualmente contratar un Gerente de Propiedades a tiempo completo.
Nos entusiasma anunciar que hemos contratado a José Leyva como Promotor Comunitario bilingüe y bicultural, quien ha vivido la experiencia de trabajar con BCLT y la comunidad de Tacherra Ranch para facilitar la co-creación de este proyecto. También nos complace compartir que Grace Gubbins ha sido promovida de interna al rol de empleada como
Asociada de Comunicaciones, a tiempo parcial. AlB Foreman continúa siendo el Gerente de Gasolinera y Sue Ann Russum la contadora de BCLT. Nuestro pequeño pero fuerte equipo está además apoyado por consultores expertos, incluyendo algunos miembros anteriores del personal, y nuestra dedicada Junta de Directores quienes admirablemente hacen voluntariado con su tiempo y habilidades para servir a nuestra comunidad.
8. ¿Cuál es la intención/visión de BCLT para el desarrollo a futuro? En otras palabras, ¿qué tanto más desarrollo quisieran ver?
La Directora Ejecutiva de BCLT, Annie O’Connor, se encuentra en línea con la opinión de la junta y personal que tras completar los proyectos de 31 Wharf y Tacherra Ranch, existe muy poco deseo organizacional de continuar con el desarrollo de nuevos proyectos multifamiliares.
Buscamos involucrar a la comunidad en la actualización de nuestro plan estratégico para refinar las metas actuales de BCLT de preservar una comunidad saludable y habitable. Anticipamos un enfoque futuro centrado en la preservación de las viviendas económicas existentes, en apoyo de un plan de desarrollo basado en la comunidad, que refleje las prioridades de nuestra comunidad y busque limitar la capacidad de organizaciones externas e individuos de dictar la dirección del nuevo desarrollo en Bolinas.
En una reunión regular de la Junta de Directores de Bolinas del 8 de junio de 2023, Annie compartió la actualización que la organización ha explorado la posibilidad de reducir el proyecto 31 Wharf. Dados los compromisos actuales y cantidades invertidas por el condado de Marin (CDA), nos encontramos atados de manos, y el condado urge a la organización completar el proyecto conforme a lo actualmente diseñado. Annie también reportó que la Junta y personal se encuentran explorando asociaciones potenciales a fin de facilitar la conclusión del proyecto. Esperamos compartir más información con la comunidad a la par que nuestros planes evolucionen.
9. ¿Tienen el personal/experiencia para supervisar la construcción, contratación y gestión del proyecto Tacherra Ranch, el cuál es un proyecto muy grande?
Sí. Dado que anticipamos que nuestro enfoque estratégico en el futuro no será el desarrollo de grandes proyectos de vivienda económica, nos apoyaremos en asociaciones y experiencia externa a fin de supervisar estos aspectos técnicos de las viviendas económicas permanentes planificadas para este sitio. Nuestro rol claro será asegurar el control local en el inicio y continuidad de la gestión y mantenimiento del proyecto. Como es cierto en todo proyecto de vivienda económica, toma a todo un pueblo, y tenemos confianza en la habilidad de nuestras redes de volver este – y nuestros demás proyectos – en realidad.
10. ¿Cómo es posible que de los tres proyectos de BCLT, los ganadores de las rifas tengan nexos con BCLT?
Las rifas tanto para Overlook y Cedar fueron organizadas por expertos externos a BCLT. Algunos nombres en estas rifas son bien conocidos tanto por nuestro personal como por la comunidad, y otros solamente conocidos por su presencia en nuestra lista de espera, la que se encuentra indiscriminadamente abierta para todos en apego con leyes de vivienda justa.
La rifa para las dos viviendas en Overlook fue generada por una computadora a manos del personal de Habitat Greater San Francisco (HGSF). Eleanor y Dan Suda fue la primer familia sorteada, seguida de dos hogares considerados como no aptos a través de un proceso de cualificación de HGSF. Uno de esos hogares se anotó en la lista de espera de BCLT días antes de la fecha límite para solicitar la propiedad de una vivienda, sin tener conexión previa ni a BCLT ni a la comunidad de West Marin. Lynn y Andrew Spalding, cuyo hogar fue el cuarto en el sorteo, si cualificaron en base a su ingreso y tamaño de hogar, entre otros factores, y les fue ofrecida la oportunidad de adquirir su vivienda. Lynn y Andrew son poseedores actuales de BCLT pero permanecieron en nuestra lista de espera junto con muchos otros debido a su interés en adquirir vivienda y por lo tanto, fueron aptos para participar en la rifa organizada por HGSF.
Para la vivienda de Harmony Maia en Cedar Road, los miembros de la junta de BCLT trabajaron con el Director Ejecutivo de CLAM, Pam Dorr a fin de diseñar y administrar el proceso de solicitud y rifa. Pam sorteó a los participantes de manera aleatoria, en presencia de varios testigos locales de la comunidad. Los primeros cinco hogares sorteados fueron considerados como no aptos en el proceso de cualificación dirigido por un representante de préstamos de Fannie Mae, que se especializa en ventas de vivienda en tierras bajo Fideicomisos Comunitarios. El primer hogar cualificado en la rifa fue el sexto en el sorteo, y se le concedió un mes para decidir la adquisición de la vivienda. Tras deliberar, considerar y consultar, la familia decidió que la vivienda no era adecuada para sus necesidades.
Annie O’Connor, Directora Administrativa de BCLT en ese entonces, ahora Directora Ejecutiva, fue el séptimo hogar sorteado en la rifa y cualificó por hipotecas Fannie Mae, permitiéndole adquirir la vivienda. Tanto ella como su difunto marido, Brendan O’Connor, estuvieron en la lista de espera de BCLT desde 2016, mucho antes de ella haberse integrado a la organización. Annie recibió el mismo tratamiento y estuvo sujeta a los mismos requerimientos que cualquier otro solicitante.
En una comunidad en la que el 75% de nuestros residentes son de bajo ingreso, y más de 300 hogares se encuentran en nuestra lista de espera, sería casi imposible no tener a un ganador de la rifa que de alguno u otro modo no estuviera conectado con BCLT, aunque sea de curiosidad o amor por Bolinas.
11. ¿Podrán los residentes actuales de Tacherra Ranch beneficiarse de la nueva vivienda permanente creada y como pueden costearlo?
BCLT se encuentra trabajando actualmente en identificar proyectos de fondeo que permitan la continuación de la comunidad Tacherra Ranch. Hemos elegido no seguir varias fuentes de fondeo para las cuáles el proyecto hubiera sido competitivo, debido a la naturaleza restrictiva de los criterios de aptitud e idoneidad manejados, lo que hubiera prevenido el retorno de varios residentes actuales tras concluir el proyecto permanente de viviendas.
El objetivo de BCLT ha sido y continúa siendo el retorno total de residentes de la comunidad Tacherra Ranch a viviendas permanentes y continuaremos buscando fuentes de fondeo que permitan dichos resultados.
En esencia, el objetivo de BCLT en Tacherra Ranch es crear un proyecto que viable económicamente para los residentes actuales de Tacherra Ranch – y sea restringido en lo sucesivo a aquellos obteniendo el 80% o mucho menos del ingreso medio en el área.
12. ¿Como puedo obtener respuesta a mis preguntas?
¡Nos encantaría saber qué tienes en mente! Tus preguntas son cálidamente bienvenidas, y contestaremos semanalmente en el Hearsay, a fin de que todos quienes comparten tu interés se puedan beneficiar. Favor de enviar tus preguntas a: info@bolinaslandtrust.org y responderemos lo más pronto posible - ¡gracias!